Schönes Wohnhaus in ruhiger Siedlungslage und großem Grundstück - 781

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Youtubevideo - Ausschnitte
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Virtuelle Tour - Matterport
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Die Käuferprovision beträgt 3,57% inkl. 19% gesetzlicher MwSt.. Der Makler „Immobilien Hasler“ ist ebenso für den Vertragspartner (Verkäufer) provisionspflichtig tätig.


Bedarfsenergieausweis
Treibhausgasemissionen
4,1kg/CO2-Äquivalent/(m²a)
Endenergiebedarf 199,8kWh(m²a) – Klasse F
Primärenergiebedarf dieses Gebäudes
40,2kWh/(m²a)

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Charmantes Einfamilienhaus mit Weitblick,
großem Grundstück und moderner Technik

Bauweise: Massiv
Baujahr: ca. 1967
Etagen: KG/EG/DG
Wohnfläche ca. 216,16m² - 7 Zimmer
Nutzfläche ca. 146,36m²
Grundstück ca. 1.682m² (ca. 839m² + ca. 843m²)

Heizung/Warmwasser:
Pelletsheizung – Zentralheizung – Bj: 2023
Ehemaliger Öltank, ist jetzt Pelletsbunker ca. 4,6t Kapazität
Warmwasser auch mit Heizstab – PV-Anlage
Erdgeschoss – Kachelofen
Obergeschoss - Schwedenofen

Fenster: 2-fach Isolierverglasung – Kunststofffenster

Wasser/Abwasser: Gemeinde

-Abstellraum/Werkstatt
-Garage mit Grube
-überdachte Terrasse
-Holzlege
-Gartenhaus
-ehemaliges Bienenhaus, jetzt Gartenhaus, ca. 25m²

2xPV-Anlage
PV-Anlage – Eigenverbrauch – 4,5kwp
PV-Anlage – Einspeisung bis 2030 – 8,2kwp

-Brunnenrecht für Nachbar eingetragen / Gartenwasser
Gemeinschaftliche Instandhaltung

- bewegliche Gegenstände: Der Verkäufer hat keine Räumungsverpflichtung.
Sämtliche Gegenstände sind nicht von besonderem Wert und sind mitverkauft.

Raumaufteilung:

Kellergeschoss:
Flur/Treppenhaus, Keller, Keller, Heizraum, Tankraum,
Keller, Keller, Keller, Garage

Erdgeschoss:
Flur/Treppenhaus, Abstellraum, Flur, Bad mit Wanne u. Dusche,
WC, Zimmer, Zimmer, Zimmer, Zimmer, Küche, Speise

Obergeschoss/Dachgeschoss:
Speicher, Flur/Treppenhaus, großer Raum, Bad mit Wanne u. Dusche,
Bad mit Sauna u. Dusche, WC, Zimmer, Zimmer, Zimmer

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Charmantes Einfamilienhaus mit Weitblick,
großem Grundstück und moderner Technik

In idyllischer, ruhiger Lage von Taubenbach präsentiert sich dieses freistehende Einfamilienhaus als wahres Zuhause für alle, die Großzügigkeit, Naturverbundenheit und vielseitige Nutzungsmöglichkeiten schätzen.

Auf einem beeindruckenden Grundstück von ca. 1.682 m² gelegen, bietet die Immobilie nicht nur viel Raum zum Leben, sondern auch einen außergewöhnlichen Ausblick über das gesamte Dorf – ein Ort, an dem Ruhe und Lebensqualität spürbar werden.

Das Haus erstreckt sich über drei Etagen und verfügt über eine Wohnfläche von ca. 216,16 m² und einer Nutzfläche von ca. 146,36m², verteilt auf insgesamt 7 Zimmer, darunter 5 Schlafzimmer sowie 2 Badezimmer. Die durchdachte Raumaufteilung ermöglicht sowohl Familien als auch Mehrgenerationenhaushalten oder Homeoffice-Nutzern vielfältige Möglichkeiten.
Bereits beim Betreten des Hauses wird die behagliche Atmosphäre spürbar: Ein Kachelofen im Erdgeschoss sorgt für wohlige Wärme und Gemütlichkeit, während im Obergeschoss ein Schwedenofen zusätzliche Wohnqualität schafft. Die Kombination aus klassischen Elementen und modernen Ausstattungen verleiht dem Haus einen ganz besonderen Charakter.

Die Immobilie wurde laufend gepflegt und in wesentlichen Bereichen modernisiert:
-Neue Pellet-Zentralheizung inkl. Heizkörper (ca. vor 3 Jahren)
-Dach vollständig erneuert und gedämmt (ca. vor 16 Jahren)
-Neue, hochwertige Veranda (ca. vor 2 Jahren)
-Erneuerte Stützmauer

Ein besonderes Highlight ist die im Obergeschoss integrierte Sauna mit Dusche – Ihr persönlicher Rückzugsort für Entspannung und Wellness im eigenen Zuhause.
Das Haus ist voll unterkellert und bietet neben großzügigen Nutzflächen eine integrierte Garage mit Autogrube und Kompressor – ideal für Handwerker oder Autoliebhaber.

Auch in Sachen Nachhaltigkeit überzeugt die Immobilie:
-Zwei Photovoltaikanlagen
-ca. 4,5 kW (Eigenverbrauch)
-ca. 8,2 kW (Einspeisevergütung)
-Eigener Brunnen mit ca. 36 m Tiefe

Ein weiteres außergewöhnliches Detail befindet sich am höchsten Punkt des Grundstücks: Ein charmantes, ehemaliges Bienenhaus (ca. 25 m²) mit fließendem Wasser – perfekt als Rückzugsort, Atelier oder Aussichtspunkt mit traumhaftem Panoramablick.
Die Hanglage des Hauses verleiht dem Grundstück eine besondere Struktur und unterstreicht den einzigartigen Charakter dieser Immobilie.


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Fazit
Diese Immobilie vereint ländliche Idylle, großzügiges Wohnen, moderne Technik und außergewöhnliche Extras zu einem seltenen Gesamtpaket. Ein Zuhause mit Persönlichkeit – ideal für alle, die das Besondere suchen.


Makrolage (übergeordnete Lage)

Taubenbach liegt in Niederbayern, im Landkreis Rottal-Inn,
nahe der Grenze zu Österreich.
-Region: Ländlich geprägt, Teil des niederbayerischen Hügellandes
-Wirtschaft: Vor allem Landwirtschaft, kleinere Handwerksbetriebe, regionale Dienstleistungen
-Verkehrsanbindung:
-Bundesstraße B20 in erreichbarer Nähe
-Gute Verbindung Richtung Eggenfelden, Pfarrkirchen und Simbach am Inn
-Österreich (z. B. Braunau) schnell erreichbar
-Ballungsräume:
-Passau ca. 60 km
-Salzburg ca. 70–80 km
-Charakter: Ruhige, naturnahe Wohnlage mit geringer Verdichtung
Insgesamt: typische niederbayerische Landlage mit grenznaher Perspektive und moderater regionaler Anbindung


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Mikrolage (direktes Umfeld Wiesenberger Straße)

Die Wiesenberger Straße befindet sich innerhalb von Taubenbach und ist geprägt durch:
-Umgebungsbebauung:
-Vorwiegend Einfamilienhäuser, landwirtschaftliche Anwesen und kleinere Wohngebäude
-Locker bebaut, viel Grün und Freiflächen
-Infrastruktur vor Ort:
-Grundversorgung (Bäcker, kleinere Geschäfte) im näheren Umkreis bzw. in umliegenden Orten
-Schulen, Ärzte und größere Einkaufsmöglichkeiten in Reut, Tann oder Simbach
-Verkehr:
-Geringes Verkehrsaufkommen → sehr ruhige Wohnstraße
-Erschließung typisch dörflich
-Freizeit & Natur:
-Hoher Erholungswert durch Wiesen, Felder und Rad-/Wanderwege
-Ländliche Idylle, kaum Immissionen
Insgesamt: sehr ruhige, familienfreundliche und naturnahe Wohnlage mit dörflichem Charakter


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Lagebewertung (Immobilienperspektive)
-Hohe Wohnruhe
-Naturnahe Umgebung
-Gute Erreichbarkeit von Simbach/Braunau

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